Do konsultacji trafił projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych. Celem proponowanych zmian jest uporządkowanie i uzupełnienie regulacji dotyczących wsparcia w ramach programów budownictwa socjalnego i komunalnego, społecznego budownictwa czynszowego i wsparcia dla społecznych inicjatyw mieszkaniowych, a także przygotowanie regulacji na wypadek wystąpienia ujemnych stóp procentowych.

Deklarowane cele należy ocenić pozytywnie. Niemniej jednak zaproponowana regulacja może nie być w pełni adekwatnym narzędziem do realizacji założonych celów i będzie wymagać pewnych poprawek przed jej przyjęciem.

Nowelizacja ustawy ma zmierzać do poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym, tymczasem w sprzeczności z powyższą deklaracją stoją już pierwsze zmiany proponowane w projekcie dotyczące pozbawienia gminy i gminnych osób prawnych prawa zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi nienależącymi do gminnego zasobu nieruchomości.

W praktyce zmiana taka może uniemożliwić gminom i gminnym osobom prawnym prowadzenie racjonalnej gospodarki mieszkaniowej uwzględniającej potrzeby mieszkańców gminy – chociażby w odniesieniu do zarządzania nieruchomościami częściowo prywatnymi, w których powstały wspólnoty mieszkaniowe których członkiem jest gmina. Oczywistym jest, że jeśli gminna osoba prawna miałaby zajmować się zarządzaniem nieruchomościami to niezbędne są jej uprawnienia do prowadzenia działalności „komercyjnej” w tym zakresie – właśnie chociażby na wypadek nieruchomości o niejednolitym stanie własnościowym. Typową sytuacją jest bowiem, że nieruchomość zabudowana budynkiem wielorodzinnym, w którym wyodrębniono samodzielne lokale mieszkalne, częściowo należy do gminy, a częściowo do podmiotów prywatnych. W takim wypadku brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia do pozbawienia gminy i gminnych osób prawnych możliwości zarządzania taką nieruchomością.

Negatywnie należy ocenić wprowadzenie regulacji, zgodnie z którą w razie niezrealizowania usługi publicznej przez Społeczną Inicjatywę Mieszkaniową z wykorzystaniem udzielonego wsparcia gmina miałaby być zobowiązana do umorzenia udziałów lub akcji objętych z wykorzystaniem wsparcia oraz do zwrotu wypłaconej kwoty na rzecz Funduszu wraz z odsetkami. Po pierwsze sformułowanie przepisu jest nieprecyzyjne, ponieważ w przypadku spółki akcyjnej można mówić o statucie a nie umowie spółki, wobec czego brak jest możliwości, aby to umowa spółki definiowała tryb umorzenia akcji. Ponadto, jeśli nawet zaakceptować koncepcję przymusowego umorzenia akcji lub udziałów, to brakuje regulacji na wypadek braku lub szczątkowej lub wręcz błędnej regulacji tej kwestii w umowie spółki lub statucie, a nadto brakuje regulacji na wypadek niewykonania lub braku możliwości wykonania powyższego obowiązku.

Jakkolwiek wysokość udzielanego finansowania i dopłat stanowi decyzję raczej polityczną, a nie prawną, to negatywnie należy ocenić zmianę, która pod pozorem zabezpieczenia przed potencjalnym (i w obecnej sytuacji wydaje się, że dość abstrakcyjnym) zagrożeniem wystąpienia ujemnych stóp procentowych, wprowadza górny limit dopłat. Wprowadzanie dodatkowych obciążeń może zniechęcać do korzystania z oferowanych możliwości.

Autor nowelizacji wielokrotne odnosi się do budynków będących „własnością wspólnoty mieszkaniowej” oraz do „udziałów w tej wspólnocie”. Zamysł Projektodawcy wydaje się być zrozumiały, ale powyższe sformułowania nie odpowiadają zasadom prawidłowej legislacji, bowiem odwołują się do nieodpowiednich pojęć. W przypadku bowiem ukonstytuowania się wspólnoty mieszkaniowej w budynku właścicielami nieruchomości są właściciele poszczególnych lokali, a nie wspólnota jako odrębny byt prawny.

Projekt zamian zasadniczo porządkuje przepisy stanowiące instrumenty polityki mieszkaniowej, jednak nie stanowi on w przeważającej części istotnej merytorycznej zmiany. Projekt nie przewiduje szczególnych ułatwień czy udogodnień w korzystaniu z programów wsparcia, a – jak się wydaje – dotyczy przede wszystkim ujednolicania nomenklatury oraz zabezpieczenia interesów Skarbu Państwa na wypadek wprowadzenia ujemnych stóp procentowych. Projekt wymaga jeszcze istotnego dopracowania. Jeśli natomiast miałby on istotnie poprawić realizację polityki mieszkaniowej w aspekcie prawnym (co w obecnej sytuacji jest szczególnie potrzebne i oczekiwane), to wymagałby gruntownej przebudowy i ponownego rozważenia samych założeń.

dr Łukasz Bernatowicz
ekspert BCC ds. infrastruktury, prawa budowlanego i zamówień publicznych
wiceprezes BCC,
e-mail: lukasz.bernatowicz@bcc.org.pl
tel. 502 066 619