Kwestia amortyzacji podatkowej w spółkach nieruchomościowych od dawna stanowi przedmiot istotnych sporów interpretacyjnych. Wraz z wejściem w życie tzw. Polskiego Ładu ograniczona została możliwość podatkowego rozliczania odpisów amortyzacyjnych przez spółki nieruchomościowe. Dla przypomnienia, odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 KŚT (budynki) nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne.
Regulacja jest o tyle problematyczna, że zgodnie z prezentowanym stanowiskiem Dyrektora KIS – w sytuacji, gdy spółki nieruchomościowe wcale nie dokonują amortyzacji dla celów rachunkowych, nie są uprawnione do rozpoznania odpisów podatkowych. Taka sytuacja będzie miała miejsce w szczególności w przypadku traktowania posiadanych budynków jako inwestycji i ich wyceny do wartości godziwej – co jest częstym podejściem stosowanym zgodnie z przepisami o rachunkowości.
Z taką interpretacją spierali się podatnicy, twierdząc, że ograniczenie nie powinno znaleźć zastosowania, i często wygrywali przed Wojewódzkimi Sądami Administracyjnymi.
Niemniej rynek z niecierpliwością czekał na rozstrzygnięcia Naczelnego Sądu Administracyjnego, które w kilku seriach ukazały się w tym roku. Warto zatem przyjrzeć się im z perspektywy podatnika i podsumować, co z każdego z nich wynika oraz w jaki sposób można wykorzystać przedstawione stanowiska w praktyce.
Styczeń 2025 – „hipotetyczne odpisy amortyzacyjne” (II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23)
Na początku roku NSA przedstawił stanowisko, zgodnie z którym spółka nieruchomościowa, która nie dokonuje amortyzacji rachunkowej, powinna przeprowadzić porównanie pomiędzy odpisami amortyzacyjnymi ustalonymi zgodnie z przyjętymi standardami rachunkowości (np. według wartości godziwej), a tzw. „hipotetyczną” amortyzacją wyliczoną na podstawie ustawy o rachunkowości.
Jeśli ta druga – hipotetyczna – wartość byłaby niższa, to podatnik powinien właśnie ją przyjąć jako limit dla celów podatkowych. Choć podejście to można określić jako skomplikowane i dość techniczne, stanowiło ono pierwszy istotny krok w stronę dopuszczenia odpisów podatkowych nawet przy braku amortyzacji bilansowej.
Marzec 2025 – podejście bardziej liberalne (II FSK 896/23, II FSK 246/24)
W kolejnych miesiącach NSA uprościł swoją wcześniejszą wykładnię. W marcowych rozstrzygnięciach Sąd podkreślił, że ograniczenia wynikające z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy nieruchomość jest traktowana jako środek trwały i jest amortyzowana w księgach rachunkowych.
W sytuacji, gdy podatnik w ogóle nie dokonuje amortyzacji rachunkowej, przepis ten nie znajduje zastosowania, a co za tym idzie – nie ma podstaw do wykluczenia amortyzacji podatkowej.
Tym samym nowy skład sądu nie zgodził się z tezami swoich poprzedników, przedstawiając najbardziej sprzyjającą podatnikom wykładnię przepisu i znacząco upraszczając podejście do tematu.
Kwiecień 2025 – zielone światło dla pełnej amortyzacji (II FSK 756/23)
Najświeższy wyrok NSA z 3 kwietnia 2025 r. kontynuuje pro-podatkową linię orzeczniczą. NSA odniósł się do braku jednolitej interpretacji tego przepisu w orzecznictwie i przedstawił niezależną (trzecią) wersję argumentacji przemawiającej za brakiem zastosowania przedmiotowego przepisu.
NSA zaakcentował ochronę praw nabytych i interesów w toku podatników, wskazując, że prawo do amortyzacji nie może być nagle odebrane po rozpoczęciu jej stosowania, zwłaszcza w przypadku wydatków na środki trwałe. Podatnik, który nie dokonuje amortyzacji zgodnie z prawem rachunkowym, nie może być automatycznie pozbawiony możliwości zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów.
Podsumowanie – pozytywny sygnał z sądów, niepewność po stronie fiskusa
Wnioski płynące z tegorocznych wyroków NSA są jednoznacznie pozytywne dla podatników. Styczniowe orzeczenia, choć oparte na złożonej konstrukcji porównawczej, otworzyły drogę do uwzględnienia podatkowej amortyzacji. Natomiast rozstrzygnięcia marcowe i kwietniowe przyniosły znacznie bardziej liberalne i jednoznaczne podejście – ograniczenia dotyczące amortyzacji mają zastosowanie jedynie wtedy, gdy podatnik faktycznie amortyzuje nieruchomości w księgach.
W obecnym stanie rzeczy podatnicy mogą być zadowoleni – orzeczenia NSA dają realne podstawy do skorygowania dotychczasowej praktyki i potencjalnego odzyskania nadpłaconego podatku.
Jednocześnie należy zachować ostrożność – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie zmienił dotychczas swojego niekorzystnego stanowiska, co widać m.in. w najnowszych interpretacjach indywidualnych (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.58.2025.2.KW oraz 0114-KDIP2-1.4010.62.2025.2.PK).
Pozostaje pytanie, czy linia interpretacyjna KIS ulegnie zmianie pod wpływem linii orzeczniczej sądów, czy może potrzebna będzie kolejna nowelizacja przepisów, aby wprowadzić większą spójność w systemie.
Niezależnie od dalszego rozwoju sytuacji, obecny moment wydaje się właściwą okazją do ponownego przemyślenia stosowanego podejścia do amortyzacji w spółkach nieruchomościowych. W przypadku wątpliwości lub potrzeby przeglądu dotychczasowej praktyki chętnie pomożemy w analizie.
Autor: Maksymilian Górka, starszy menedżer w CRIDO
CRIDO, członek Business Centre Club, jest wiodącą polską firmą doradczą zaangażowaną w pomoc firmom w podejmowaniu świadomych decyzji. Z ponad 450 ekspertami oferuje pełne spektrum usług w zakresie podatków, prawa, innowacji i badań i rozwoju, inwestycji, doradztwa biznesowego, rozwiązań cyfrowych i modelowania finansowego.
Dlaczego warto im zaufać? – Ponad 19 lat doskonałości: Ugruntowana obecność na rynku dzięki naszemu głównemu biuru w Warszawie i oddziałowi w Krakowie – Międzynarodowy zasięg: Współpraca za pośrednictwem sieci takich jak Taxand, IBA i AIJA – Sprawdzone wyniki: 10 miliardów złotych uzyskanych dotacji i ulg, ponad 100 transakcji fuzji i przejęć oraz przełomowe spory. – Innowacyjne rozwiązania IT: Ponad 20 autorskich narzędzi wspierających procesy biznesowe, od optymalizacji podatkowej po audyty cyfrowe – Różnorodność klientów: Obsługa dużych i średnich organizacji, firm rodzinnych, klientów indywidualnych i samorządów.
