We wtorek 28 maja Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Większość zmian wejdzie w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
Najistotniejsza dotychczas obowiązująca od 30 kwietnia 2016 roku zmiana ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego („ukur”), wprowadzona ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Z 2018 r., poz. 869), wprowadziła szereg ograniczeń w zbywaniu nieruchomości rolnych o powierzchni wynoszącej 3000 mkw. bądź większej, znacznie utrudniając tym samym obrót nieruchomościami. Wejście w życie zmiany ustawy z 2016 roku 30 kwietnia miało związek z upływem następnego dnia, tj. 1 maja 2016 roku ograniczenia czasowego (12 lat od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej), wynikającego z przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w którym na nabycie nieruchomości rolnych, poza wyjątkami wskazanymi w ustawie, obywatele lub przedsiębiorcy państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym („EOG”) oraz Konfederacji Szwajcarskiej musieli uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych. Od dnia 01 maja 2016 roku obywatele, przedsiębiorcy państw – stron umowy o EOG i Konfederacji Szwajcarskiej mogą bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych nabywać jakąkolwiek nieruchomość położoną na terenie Polski, w tym nieruchomość rolną. Zmiana ukur, która weszła w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku, tj. w przededniu, w którym przestały obowiązywać powołane powyżej ograniczenia wynikające z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, miała zapobiec swobodnemu nabywaniu nieruchomości rolnych położonych na terytorium RP przez cudzoziemców, celem zachowania ziem rolnych dla obywateli Polski i zachowania ich rolniczego charakteru. Zmiana ta miała służyć realizacji konstytucyjnej zasady, iż podstawą ustroju rolnego jest gospodarstwo rodzinne prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz chronić nabycie ziemi dla celów jedynie spekulacyjnych przez osoby nie zainteresowane jej uprawą, a jedynie zyskiem ze sprzedaży. Daleko idące ograniczenia wprowadzone przywołaną powyżej zmianą ukur z 2016 roku niestety znacznie utrudniły, a wielu wypadkach także uniemożliwiły obrót nieruchomościami o powierzchni wynoszącej 3000 m.kw i większej, co do których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczonych w tych planach na cele rolne, której nabywca nie planował nabyć dla zysku, a jedynie na własne cele. Okazało się bowiem, że zakup działki nad jeziorem o powierzchni 3000 mkw, dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a stanowiącej w ewidencji gruntów tereny oznaczone jako „R” – rolne, w sytuacji gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, albo osobą bliską dla zbywcy, wymaga po pierwsze, zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wyrażonej w formie decyzji administracyjnej, a po drugie w przypadku zbycia takiej nieruchomości w formie umowy sprzedaży, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu (odpowiednio w sytuacji zbycia nieruchomości rolnej w drodze innej czynności prawnej niż sprzedaż Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje z mocy ustawy prawo nabycia takiej nieruchomości).
Od tego czasu wielokrotnie zgłaszano postulaty złagodzenia obostrzeń wynikających z powołanej powyżej ustawy, z bardziej lub mniej efektywnym skutkiem. W konsekwencji w listopadzie 2017 roku Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi złożył wniosek z projektem zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Prace nad projektem trwały około półtora roku.
Ostatecznie 28 maja Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy ukur. Zmiany mają przede wszystkim ułatwić obrót ziemią, złagodzić dotychczasowe restrykcyjne regulacje wprowadzone zmianą ustawy z 2016 roku.
Definicja nieruchomości rolnej bez zmian
W ustawie pozostawiono dotychczasową definicję nieruchomości rolnej. Zgodnie z ukur, nieruchomość rolną stanowi nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Nieruchomością rolną jest więc, według ukur, nieruchomość, która jest albo może być w przyszłości wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji sadowniczej, ogrodniczej i rybnej, która w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na cele rolne lub która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Takie ujęcie definicji nieruchomości rolnej oznacza, że działka gruntu, nie objęta planem zagospodarowania przestrzennego, która może być wykorzystywana do prowadzenia powyższej działalności, choćby obecnie nie była wykorzystywana w tym celu, może podlegać ograniczeniom wynikającym z ukur.
Podstawowa zmiana ukur – powierzchnia nieruchomości rolnej mniejsza niż 1ha – nie będzie wymagany status rolnika indywidualnego ani zgoda Dyrektora KOWR na nabycie.
Najistotniejsza zmiana wynikająca z najnowszej nowelizacji ukur, podpisanej przez Prezydenta, oczekującej na wejście w życie, dotyczy zwiększenia powierzchni nieruchomości rolnej z „mniejszej niż 3000 mkw” do „mniejszej niż 1 ha”, która może być nabyta nie tylko przez rolnika indywidualnego, ale dowolną osobę/podmiot i to bez konieczności uzyskiwania wymaganej dotychczas zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa („Dyrektor KOWR”).
Co oznacza powyższe i jak ta zmiana wpłynie na dotychczasowe przepisy ukur?
Bez zmian pozostanie wielkość powierzchni nabywanej nieruchomości rolnej, do której nie stosuje się przepisów ustawy. Nadal do nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3ha (czyli maksymalnie o powierzchni 2999 mkw.) w ogóle nie będzie stosować się przepisów ukur. Oznacza to, że działki rolne o powierzchni wynoszącej maksymalnie 2999 mkw będą mogły być zbywane nadal bez jakichkolwiek ograniczeń przewidzianych ukur. Zbycie takiej działki następować więc będzie na rzecz dowolnej osoby, niezależnie czy jest ona rolnikiem indywidualnym, bez zgody Dyrektora KOWR i bez ograniczeń w postaci prawa pierwokupu, nabycia na rzecz KOWR.
Nieruchomości rolne o powierzchni wynoszącej od 3000 mkw do 9999 mkw (mniejszej niż 1ha), będą mogły być zbywane także na rzecz dowolnej osoby, nie tylko na rzecz rolnika indywidualnego, także bez zgody Dyrektora KOWR, ale już w przypadku zbycia takiej nieruchomości, KOWR będzie przysługiwać, co do zasady, w przypadku zbycia w drodze umowy sprzedaży – ustawowe prawo pierwokupu, a w przypadku zbycia w drodze innej niż sprzedaż czynności prawnej, zdarzenia prawnego – prawo nabycia.
Nieruchomości rolne o powierzchni wynoszącej od 1 ha, co do zasady, będą mogły być zbywane tylko na rzecz rolnika indywidualnego, a na rzecz innych podmiotów tylko za zgodą Dyrektora KOWR wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie, a nadto w przypadku ich sprzedaży KOWR będzie przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu, a w przypadku ich zbycia w drodze innej czynności prawnej niż sprzedaż – prawo nabycia. Zmiana ustawy zliberalizuje zasady wydawania zgód przez Dyrektora KOWR na nabycie nieruchomości przez podmioty nie spełniające ustawowych warunków.
Nie została uchwalona propozycja wyłączenia stosowania przepisów ustawy do wszystkich nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, pozostawiając wyłączenia stosowania ukur tylko co do nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast spełniających warunki określone w art. 1b ukur i dodane nowym art. 1c.
Rozszerzenie definicji osoby bliskiej
Inna istotna zmiana, wprowadzona przyjętą przez Prezydenta ustawą, dotyczy rozszerzenia kręgu osób bliskich według ukur o rodzeństwo rodziców i pasierbów zbywcy. Tym samym wszystkie osoby bliskie według dotychczasowej definicji zawartej w ukur, tj. zstępni (tj. dzieci, wnuki, prawnuki, itd.), wstępni (tj. rodzice, dziadkowie, pradziadkowie, itd.), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przyspasabiające i przysposobione, a od wejścia w życie przedmiotowej zmiany, także rodzeństwo rodziców i pasierbowie nabywcy będą mogli nabyć nieruchomość rolną nie będąc rolnikiem indywidualnym, bez zgody Dyrektora KOWR i bez ograniczenia w postaci prawa pierwokupu/nabycia takiej nieruchomości na rzecz KOWR.
Powiększenie katalogu zdarzeń prawnych – nabycie nieruchomości rolnej przez podmioty niespełniające kryteriów rolnika indywidualnego i bez zgody KOWR
Nadto nowelizacja ustawy rozszerza katalog zdarzeń prawnych nabycia nieruchomości rolnej, na podstawie których zbycie nieruchomości rolnej może nastąpić na rzecz innego podmiotu niż rolnik indywidualny, bez zgody KOWR, o m.in. nabycie nieruchomości rolnej w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, nabycie nieruchomości rolnej w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku oraz w wyniku czynności restrukturyzacyjnych dotyczących spółek prawa handlowego, takich jak podział, przekształcenie, połączenie. Dzięki temu byli małżonkowie, którzy nie dokonali przed rozwodem podziału majątku wspólnego, w skład którego wchodziła nieruchomość rolna, będą mogli dokonań podziału majątku obejmującego taką nieruchomość, przyznając ją na wyłączną własność jednego z nich, nawet jeśli nie będzie on rolnikiem indywidualnym. Dotychczas byli małżonkowie po rozwodzie jako nie objęci ustawową definicją osoby bliskiej (osobą bliską w rozumieniu ustawy jest jedynie małżonek, a już nie „były małżonek”) i wobec braku przepisu wyłączającego ograniczenie podmiotowe nabywcy przy podziale majątku wspólnego po rozwodzie, stawali często przed niemożliwością dokonania podziału takiego majątku i przyznania na własność takiej nieruchomości jednemu z nich, jako nie spełniającemu warunków uzyskania statusu rolnika indywidualnego. Podobne problemy napotykały spółki w przypadku chociażby przekształcenia spółki, w skład majątku której wchodziła nieruchomość rolna. Prowadziło to często do absurdalnych sytuacji, ponieważ przekształcenie spółki prawa handlowego jest tylko zmianą formy prawnej spółki, np. ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w spółkę akcyjną.
Skrócenie okresu prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę nieruchomości rolnej, zakazu zbycia i oddania w posiadanie
W wyniku nowelizacji skrócono okres przez jaki nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany będzie prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście, z 10 na 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej. W wyżej wymienionym okresie nieruchomość rolna nie będzie mogła zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Zgodę na dokonanie powyższych czynności przed upływem 5 lat, będzie mógł wyrazić Dyrektor KOWR, na wniosek nabywcy, a nie jak dotychczas sąd. Powyższe ograniczenia nadal nie będą dotyczyć m.in. zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej osobie bliskiej według definicji ukur. Jednocześnie z powyższą zmianą rozszerzono krąg zdarzeń, co których nie będą obowiązywać powyższe ograniczenie czasowe, m.in. o zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej nabytej w wyniku dziedziczenia, działu spadku, zapisu windykacyjnego oraz wyłączono powyższe ograniczenia czasowe w przypadku nabycia nieruchomości rolnej położonej w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1ha.
Uchwalone zmiany ukur wpłyną także na czynności mające za przedmiot zbycie udziałów/akcji spółek handlowych oraz dotyczące zmian podmiotowych w handlowych spółkach osobowych
Wejście w życie zmiany ustawy zniesie uprawnienie KOWR w zakresie prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce handlowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, w przypadku umowy sprzedaży akcji/udziałów spółki, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 5ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni mniejszej niż 5ha. Podobnie nowelizacja ustawy znosi uprawnienie KOWR nabycia nieruchomości w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej oraz w przypadku w nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, w drodze innej czynności prawnej niż sprzedaż, jeśli spółki handlowe, których dotyczyć będą powyższe rozporządzenia, będą właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 5ha lub kilku nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni mniejszej niż 5ha. Prawo pierwokupu oraz prawo nabycia na rzecz KOWR w zakresie wyżej opisanych czynności obejmujących sferę zmian podmiotowych w spółkach prawa handlowego przysługiwać więc będzie KOWR jedynie w przypadku, gdy czynności te dotyczyć będą spółek, które będą właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5ha. W przypadku nabycia udziałów lub akcji spółki w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego, co do którego nabycia KOWR przysługiwać będzie prawo nabycia, zawiadomienia KOWR dokonywać będzie spółka po wpisaniu tego podwyższenia do rejestru przedsiębiorców.
Zmiana ustawy wprowadza uprawnienie w postaci prawa nabycia nieruchomości rolnej przez KOWR, w przypadku powzięcia przez spółkę akcyjną uchwały walnego zgromadzenia w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji objętych prospektem emisyjnym do obrotu na rynku regulowanym, gdy taka spółka akcyjna będzie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5ha. Spółka taka zobowiązana będzie powiadomić KOWR o tak powziętej uchwale w terminie jednego miesiąca od dnia jej powzięcia.
Pozytywne zmiany? – praktyka pokaże
Nowelizacja ustawy niesie ze sobą wiele pozytywnych zmian dla obrotu nieruchomościami rolnymi. Nie mniej jednak nie uwzględnia szeregu innych zgłoszonych propozycji, jak chociażby całkowitego wyłączenia stosowania ukur do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, rozszerzenia kręgu osób bliskich o synową, zięcia, osoby pozostające ze sobą w faktycznym pożyciu, zwiększenia powierzchni nieruchomości rolnej, którą może nabyć osoba nie będąca rolnikiem indywidulanym do 3ha. Czas i praktyka obrotu nieruchomościami pokażą czy uchwalone zmiany spełniają oczekiwania uczestników obrotu gospodarczego, wpływają na rozwój gospodarki kraju, przy jednoczesnym zachowaniu zasad i wartości konstytucyjnych.
Luiza Kwaśnicka, radca prawny z Grabowski i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych sp.k.,z wieloletnim doświadczeniem wykonywania zawodu notariusza, specjalizująca się w obrocie nieruchomościami, doradztwie na rzecz osób fizycznych, przedsiębiorstw prywatnych i publicznych, obywateli polskich i cudzoziemców, fot. archiwum
