Opinia BCC do projektu rozporządzenia Rady Ministrów zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków i trybu finansowania zwrotnego w ramach realizacji przez Bank Gospodarstwa Krajowego rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego oraz minimalnych wymagań dotyczących lokali powstałych przy udziale tego finansowania
Celem Projektu jest zapewnienie spójności przepisów wykonawczych ze znowelizowanymi ustawami, w szczególności poprzez uwzględnienie możliwości ubiegania się zarówno o finansowe wsparcie jak i finansowanie zwrotne w ramach jednego przedsięwzięcia, modyfikację trybu finansowania zwrotnego, korektę przepisów nakładających obowiązki instalacji urządzeń w budynku oraz modyfikację kryterium oceny punktowej wniosków.
Jednym z elementów Projektu jest dodanie do Rozporządzenia definicji „finansowego wsparcia”. Zmiana ta jest pożądana z punktu widzenia techniki prawodawczej z uwagi na potrzebę stosowania w aktach normatywnych jednolitej nomenklatury. Trafnie posłużono się przy tym techniką odesłania do Ustawy o finansowym wsparciu wskazując bezpośrednio, że Rozporządzenie służyć będzie wykonaniu również tego aktu normatywnego.
Merytoryczna i zasługująca na zasadniczo pozytywną ocenę jest:
Proponowana w Projekcie zmiana dotycząca ograniczenia katalogu dokumentów obligatoryjnie załączanych do wniosku, w szczególności rezygnując z obowiązkowego przedkładania danych z powszechnie dostępnych rejestrów (Krajowy Rejestr Sądowy oraz Księgi Wieczyste).
Idea przedłożenia decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia budowy lub innych robót. Dzięki temu obowiązek przedłożenia tej dokumentacji zostanie odsunięty w czasie w postępowaniu, co może przyczynić się do przyspieszenia pierwszego etapu rozpatrywania wniosków.
Modyfikacja rozszerzenia przepisu „wkład własny inwestora”. Uzasadnieniem tej zmiany jest konieczność zapewnienia spójności Rozporządzenia z Ustawą o zmianie, której jednym z założeń było umożliwienie ubiegania się o finansowanie zwrotne przez spółdzielnie mieszkaniowe m.in. na inwestycje w związku z którymi powstaną lokale mieszkalne, do których tytuł prawny stanowić będzie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
Kluczową dla Projektu i zasługującą częściowo na pozytywną, a częściowo na negatywną ocenę jest propozycja fundamentalnej zmiany § 12 Rozporządzenia.
Przede wszystkim krytycznie należy odnieść się do zmiany ust. 3 tj. „doprecyzowania” (zgodnie z Uzasadnieniem) wzoru obliczania kosztów netto wynikających ze świadczenia usługi publicznej w ogólnym interesie gospodarczym. W obecnym stanie prawnym na koszt ten składa się (w pewnym uproszczeniu) suma kosztów związanych z usługą publiczną świadczoną w ogólnym interesie publicznym (KUOIG) i wkładu we wspólne koszty stałe kredytobiorcy przypisane do usługi publicznej świadczonej w ogólnym interesie gospodarczym (WKUOIG) pomniejszona o przychody kredytobiorcy związane z usługą publiczną świadczoną w ogólnym interesie gospodarczym (PUOIG), w danym czasie. Projektodawca bez specjalnego uzasadnienia, wskazując jedynie, że koszty WKUOIG rzekomo zawierają się w kosztach KUOIG, proponuje rezygnację z uwzględniania w obliczeniach kosztów WKUOIG. Tak fundamentalna zmiana, w opinii BCC, wymaga dokładniejszego przemyślenia i uzasadnienia niż zdawkowe stwierdzenie zawarte w Uzasadnieniu. Nie można bowiem zgodzić się, że jest to jedynie „zmiana o charakterze porządkującym” skoro wpływać będzie na zasadniczą zmianę sposobu dokonywania obliczeń na podstawie Rozporządzenia.
Negatywnie należy ocenić proponowaną zmianę § 12 ust. 4 pkt 1 lit. g Rozporządzenia polegającą na usunięciu z przepisu słów „wykonanych na jego zlecenie”, które samo w sobie rzeczywiście mogło budzić wątpliwości. Zgodnie z Uzasadnieniem zmiana ta ma na celu rozszerzenie i tak przykładowego katalogu kosztów kredytobiorcy (sformułowanie „w szczególności” w ust. 4). W rzeczywistości jednak może to skutkować uznaniem, że w związku ze zmianą stanu prawnego czynności określone w § 12 ust. 4 pkt 1 lit. g niewykonane bezpośrednio przez inwestora, a jedynie przez podmiot trzeci na jego zlecenie nie mogą być uwzględniane. W opinii BCC proponowana zmiana wymaga istotnego przeredagowania. Wystarczające byłoby przy tym, zamiast rezygnować z przedmiotowego sformułowania dodać przed nim słowo „lub”. W ten sposób sformułowanie tego przepisu „czynności wynikających z obowiązków inwestora lub wykonanych na jego zlecenie, w tym koszty projektowania, nadzoru oraz kierowania budową” nie powinno budzić wątpliwości interpretacyjnych i istotnie rozszerzałoby przykładowy katalog kosztów.
Neutralnie należy odnieść się do proponowanej zmiany § 12 ust. 10 Rozporządzenia. Zgodnie z Uzasadnieniem, zmiana ta ma na celu dostosowanie przepisów do zmienionej sytuacji rynkowej i praktyki instytucji bankowych. Ta propozycja nowelizacji powinna zatem być oceniana bardziej z perspektywy ekonomicznej niż prawnej.
Podobnie neutralnie należy odnieść się do propozycji dodania § 12 ust. 11, § 13 ust. 6a Rozporządzenia oraz Załącznika do Rozporządzenia lp.9. Z założenia, zgodnie z Uzasadnieniem, regulacje te mają dotyczyć możliwości stosowania jednocześnie finansowania zwrotnego i finansowego wsparcia przy obliczaniu rozsądnego zysku kredytobiorcy. Jako regulacje implementujące do Rozporządzenia kluczowe założenie nowelizacji przepisów o finansowaniu zwrotnym, propozycję tę należy ocenić z zasady pozytywnie. Merytoryczna ocena szczegółowa tego zapisu, w szczególności jego adekwatności, prawidłowości i zgodności z realiami oraz założonymi celami powinna być jednak dokonywana przede wszystkim z perspektywy ekonomicznej.
Pozytywnie należy ocenić proponowaną zmianę § 15 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia polegającą na przeformułowaniu określenia urządzeń kuchennych, jakie znajdować się mają w lokalu mieszkalnym powstałym przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego. Istotnie bowiem, dotychczasowe brzmienie „kuchenkę z piekarnikiem gazową lub elektryczną – w pomieszczeniu kuchennym” mogło budzić wątpliwości co do możliwości instalacji tych urządzeń osobno. Zaproponowane brzmienie w Projekcie usuwa te wątpliwości wprost dopuszczając instalację tych urządzeń oddzielnie i synchronizując terminologię rozporządzenia z innymi aktami normatywnymi. Jakkolwiek zmiana ta nie ma merytorycznego znaczenia dla kluczowego fragmentu nowelizacji jakim jest umożliwienie korzystania jednocześnie z finansowania zwrotnego i finansowego wsparcia, jako zmiana doprecyzowująca zasługuje na ocenę pozytywną.
§ 2 do § 4 Projektu zawierają przepisy przejściowe i wprowadzające, które co do zasady mają charakter techniczny i nie poddają się merytorycznej ocenie. Co do zasady jednak, przepisy te trafnie, w opinii BCC, regulują kwestie wejścia Rozporządzenia w brzmieniu nadanym nowelizacją w życie oraz prawidłowo nakazują stosować nowe Rozporządzenie w przypadku przyznania obu form wsparcia w odniesieniu do wniosków złożonych przed jego wejściem w życie. Sformułowanie takie powinno przyczynić się do ograniczenia wątpliwości interpretacyjnych w okresie przejściowym tuż po wejściu Rozporządzenia w życie.
W opinii BCC Projekt zasługuje generalnie na pozytywną ocenę. Proponowana regulacja może stanowić adekwatny sposób realizacji wskazanych w Uzasadnieniu celów tj. wprowadzenia podwójnego modelu finansowania inwestycji oraz doprecyzowania obowiązujących przepisów. Większość postanowień została oceniona przez BCC w sposób pozytywny. Zmiana jaka nastąpi po wejściu w życie
Rozporządzenia w zaproponowanym kształcie mieć będzie w głównej mierze charakter techniczny i powinna zostać oceniona w aspekcie ekonomicznym. Z prawnego punktu widzenia Projekt wydaje się być sformułowany w sposób prawidłowy. BCC oczekuje, że zastrzeżenia i uwagi wskazane w niniejszej opinii będą uwzględnione oraz sprostowane w Projekcie. Dzięki temu Projekt lepiej realizowałby założone cele. Kluczowe postanowienia Projektu powinny mieć pozytywny wpływ na sytuację panującą na rynku deweloperskim.
W opinii BCC Projekt wymaga zatem jedynie nieznacznego dopracowania i rozważenia zgłoszonych postulatów w zakresie wskazanych w niniejszej opinii aspektów, a sam w sobie zasługuje na zasadniczo pozytywną ocenę.
Kontakt dla mediów:
Łukasz Bernatowicz
ekspert ds. infrastruktury, prawa budowlanego i zamówień publicznych
członek Rady Dialogu Społecznego
członek Rady Zamówień Publicznych
502 066 619
lukasz.bernatowicz@bcc.org.pl
Instytut Interwencji Gospodarczych BCC
instytut@bcc.org.pl
