Rynek odnawialnych źródeł energii rozwija się dynamicznie, a wraz z nim rośnie liczba transakcji obejmujących farmy fotowoltaiczne i projekty wiatrowe – zarówno na etapie rozwoju (developmentu), jak i na etapie eksploatacji gotowych instalacji. Coraz częściej inwestorzy decydują się również na reorganizacje grup projektowych, przenoszenie aktywów pomiędzy spółkami, sprzedaż gotowych projektów lub przejęcia całych portfeli instalacji OZE.
W praktyce większość ryzyk związanych z takimi transakcjami nie dotyczy jednak samej technologii, lecz kwestii prawnych, administracyjnych i regulacyjnych. Z tego względu jednym z najważniejszych etapów każdej transakcji dotyczącej OZE jest przeprowadzenie kompleksowego audytu prawnego (due diligence).
Czym jest due diligence projektu OZE?
Due diligence to szczegółowa analiza projektu mająca na celu identyfikację ryzyk prawnych, administracyjnych, kontraktowych i korporacyjnych związanych z daną instalacją lub spółką projektową.
W sektorze OZE audyt prawny ma szczególne znaczenie, ponieważ projekty fotowoltaiczne i wiatrowe opierają się na rozbudowanej strukturze decyzji administracyjnych, umów oraz praw do nieruchomości, które wzajemnie na siebie oddziałują i warunkują możliwość realizacji inwestycji oraz jej dalszego funkcjonowania. Nawet pozornie niewielkie nieprawidłowości mogą wpływać na możliwość dalszego funkcjonowania instalacji, uzyskania finansowania albo utrzymania systemu wsparcia.
Celem due diligence jest zatem nie tylko potwierdzenie stanu prawnego projektu, ale przede wszystkim ocena:
→ czy projekt może być bezpiecznie przejęty,
→ czy istnieją ryzyka utraty wsparcia,
→ czy dokumentacja pozwala na dalszą eksploatację lub budowę,
→ jakie ryzyka powinny zostać zabezpieczone w dokumentacji transakcyjnej.
Audyt nieruchomości i tytułów prawnych
Jednym z podstawowych obszarów badania jest analiza nieruchomości, na których zlokalizowana jest instalacja lub planowana inwestycja.
W praktyce szczególne znaczenie mają tytuły prawne do gruntów, umowy dzierżawy, służebności przesyłu, prawa dostępu do infrastruktury, zgodność przebiegu instalacji z dokumentacją geodezyjną i projektową oraz obciążenia hipoteczne lub egzekucyjne.
W przypadku projektów OZE bardzo często inwestor nie jest właścicielem nieruchomości, lecz korzysta z niej na podstawie wieloletnich umów dzierżawy. Kluczowe znaczenie ma więc analiza okresu obowiązywania umów, możliwości ich wypowiedzenia, prawidłowości reprezentacji stron, zapisów dotyczących cesji praw oraz możliwości przeniesienia projektu na inny podmiot.
W praktyce wiele problemów transakcyjnych wynika właśnie z nieprawidłowo skonstruowanych umów gruntowych lub braku odpowiednich służebności dla infrastruktury kablowej.
Weryfikacja decyzji administracyjnych
Drugim kluczowym elementem audytu jest analiza kompletności i prawidłowości decyzji administracyjnych związanych z projektem.
W zależności od etapu inwestycji badanie obejmuje m.in.:
→ decyzje środowiskowe,
→ warunki zabudowy,
→ warunki przyłączenia,
→ pozwolenia na budowę,
→ decyzje dotyczące użytkowania instalacji,
→ koncesje i wpisy do rejestrów URE,
→ dokumentację aukcyjną OZE.
W przypadku projektów objętych systemem wsparcia szczególne znaczenie ma weryfikacja zgodności projektu z warunkami aukcji, terminowości realizacji obowiązków, poprawności zgłoszeń do Prezesa URE oraz identyfikacja ryzyk związanych z utratą prawa do wsparcia.
Należy pamiętać, że niektóre nieprawidłowości administracyjne mogą ujawnić się dopiero po przejęciu projektu i skutkować bardzo istotnymi konsekwencjami finansowymi.
Audyt umów i relacji kontraktowych
Due diligence projektów OZE obejmuje również analizę wszystkich kluczowych umów związanych z funkcjonowaniem instalacji, m.in. gwarancji wykonawców, umów przyłączeniowych, umów sprzedaży energii oraz innych kontraktów związanych z eksploatacją projektu.
Szczególne znaczenie ma ustalenie, czy umowy mogą zostać przeniesione na nabywcę, czy wymagane są zgody kontrahentów, czy istnieją ograniczenia dotyczące zmiany kontroli nad spółką projektową, jakie są zakresy odpowiedzialności wykonawców, czy inwestor zachowuje ochronę gwarancyjną po przejęciu projektu.
Restrukturyzacje i reorganizacje projektów OZE
Audyt prawny ma istotne znaczenie nie tylko przy klasycznych transakcjach sprzedaży projektów, ale również przy reorganizacjach grup kapitałowych oraz restrukturyzacjach aktywów OZE.
Coraz częściej spotykane są m.in.: przeniesienia instalacji pomiędzy podmiotami powiązanymi, wydzielanie zorganizowanych części przedsiębiorstwa (ZCP) oraz reorganizacje struktur właścicielskich przed sprzedażą inwestorowi zewnętrznemu.
W takich przypadkach due diligence pozwala ustalić:
→ które składniki majątkowe faktycznie wchodzą w skład projektu,
→ jakie zgody są wymagane,
→ czy możliwe jest skuteczne przeniesienie praw aukcyjnych,
→ jakie obowiązki należy zgłosić do URE i operatora systemu dystrybucyjnego,
→ czy reorganizacja nie wpłynie na obowiązujące finansowanie lub zabezpieczenia.
Due diligence a odpowiedzialność stron transakcji
Prawidłowo przeprowadzony audyt ma bezpośredni wpływ na treść dokumentacji transakcyjnej.
To właśnie wyniki due diligence stanowią podstawę do przygotowania oświadczeń i zapewnień stron, mechanizmów odpowiedzialności, zabezpieczeń transakcyjnych, warunków zamknięcia transakcji oraz klauzul dotyczących ryzyk regulacyjnych i administracyjnych.
W praktyce dobrze przeprowadzony audyt pozwala nie tylko ograniczyć ryzyka nabywcy, ale również uporządkować projekt przed transakcją i zwiększyć jego wartość inwestycyjną.
Dlaczego audyt prawny projektów OZE wymaga specjalizacji?
Projekty fotowoltaiczne i wiatrowe łączą w sobie elementy prawa:
→ energetycznego,
→ administracyjnego,
→ nieruchomości,
→ korporacyjnego,
→ regulacyjnego,
→ kontraktowego,
→ budowlanego,
→ środowiskowego.
Z tego względu skuteczne przeprowadzenie due diligence wymaga nie tylko analizy dokumentów, ale również zrozumienia specyfiki funkcjonowania rynku OZE oraz praktyki organów administracyjnych i regulatora rynku energii.
W praktyce wiele kluczowych ryzyk projektowych nie wynika wprost z treści pojedynczych dokumentów, lecz z relacji pomiędzy decyzjami administracyjnymi, umowami oraz wymogami systemu wsparcia OZE.
Dlatego audyt prawny powinien być traktowany nie jako formalny etap transakcji, lecz jako jedno z podstawowych narzędzi zarządzania ryzykiem, zabezpieczenia inwestycji oraz zapewnienia długoterminowego i stabilnego funkcjonowania projektu energetycznego.
Autorka : Milena Hęglewicz – radca prawny, senior associate w Lawspective
Specjalizuje się w prawie cywilnym, gospodarczym i prawie spółek. Posiada wieloletnie doświadczenie w kompleksowej obsłudze przedsiębiorstw oraz w procesach reorganizacyjnych, w tym połączeniach, przekształceniach i podziałach spółek. Prowadzi również badania due diligence nieruchomości i spółek oraz wspiera klientów w przygotowywaniu i negocjowaniu umów handlowych.
Lawspective: nasz zespół tworzą doświadczeni prawnicy z szerokimi kompetencjami, wiedzą i prawdziwym zaangażowaniem w rozwiązywanie nawet najbardziej złożonych problemów prawnych. Zbudowaliśmy unikalne kompetencje w bieżącym wsparciu instytucji finansowych obejmującym każdy aspekt ich działalności – od kwestii produktowych i regulacyjnych, przez transakcje, stałą obsługę, aż po masowe postępowania sporne. Zdobyte doświadczenie pozwoliło nam ugruntować silną pozycję również w segmencie obsługi przedsiębiorców spoza branży finansowej – między innymi w branży produkcyjnej, deweloperskiej, spożywczej, nieruchomościowej i energetyki odnawialnej. Stale rozwijamy specjalizacje w zakresie obsługi prawnej sukcesji biznesowej oraz kompleksowej obsługi klientów indywidualnych.
Kontakt: +48 22 856 55 30, office@lawspective.pl
